ALEGACIÓN CONTRA USO CENTRO COMERCIAL EN RABANALES 21


El próximo 7 de Septiembre termina el plazo para presentar alegaciones al Expediente de innovación para la creación de un Centro Comercial en rabanales 21. Hemos creído necesario presentar la alegación que incluimos y si os parece adecuada os pedimos que la suscribáis, para ello sería necesario enviar un correo a diegollanes49@gmail.com

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Los abajo firmantes, ciudadanos y ciudadanas, profesores y profesoras en activo o jubiladas de la Universidad de Córdoba, tras el estudio del Expediente de Innovación del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de Córdoba referido a la creación de un Centro Comercial en el Parque Tecnológico Rabanales 21 presentan la siguiente alegación sobre el mencionado Plan que, a nuestro juicio, introduciría importantes modificaciones que afectarían tanto al Parque Tecnológico como a la Universidad de Córdoba y a la ciudad en su vertiente comercial.

 

INTRODUCCION

El Parque Tecnológico Rabanales 21 (de ahora en adelante  R-21), inició su andadura como sociedad el 4 de Junio del 2001. Durante estos  16 años, ha existido tiempo más que suficiente para que tuviera definidos unos objetivos claros, que deberían haber trazado un camino más o menos exitoso para ese proyecto. La solicitud del cambio en los usos de sus terrenos viene a demostrar que pese a la insistencia de sus gestores en defender, de palabra, la innovación, la ciencia y el desarrollo, estos objetivos básicos nunca estuvieron claros, como ya denunciamos en su momento.[1] Tras estos 16 años de existencia nos enfrentamos ahora con otro expediente de innovación en los usos, que no es el primero, puesto que habría que recordar la existencia de otro anterior que pretendía incluir el hospedaje como actividad en algunas zonas del parque (ver alegación presentada el 26-1-2009, por varios de los actuales firmantes). La Gerencia de Urbanismo en 2015 se hacía eco de esta falta de claridad en su memoria informativa de una innovación.

La planificación urbanística so siempre alcanza los objetivos marcados. Es por eso que en la revisión de la evolución de determinados procesos se constate, tal vez, con más frecuencia de lo deseado que los resultados obtenidos se alejan significativamente de los previstos

En los últimos tres años y a solicitud de R-21 se han planteado dos expedientes de innovación sobre la parcela IDR-4, para hacer compatible la actividad de una gran superficie minorista comercial con los usos industriales de un Parque tecnológico. No se trata como podemos ver de un cambio menor, sino que, utilizando las palabras de la Gerencia de urbanismo, es un cambio que aleja significativamente a R-21, de los objetivos que lo hicieron nacer. Esta innovación afecta de forma importante a un sector del parque (nos referimos a la manzana IDR-4) que era definido por el equipo redactor del proyecto del PGOU como, “una única parcela para una gran actuación”…. “ya que se sitúa sobre la nacional IV”. En palabras de la Gerencia del 3 de Marzo de 2011, en la modificación del Plan parcial PTR-E-1, se decía lo siguiente sobre esta parcela.

En la ordenación prevista en el Plan Parcial se definió como parcela única con la intención de tener la posibilidad de albergar una gran empresa que teniendo las características para enmarcarse en la ordenanza de zona IDR.  Zona de producción compartiese características de ID y necesidad de establecerse en situación de escaparate.

El posterior desarrollo de la gestión del Parque hace que esta posibilidad se considere remota y si que se esté constatando que existe demanda por empresas de menor dimensión pero con las mismas características y que por tanto sea conveniente su parcelación lo cual deriva en el establecimiento de un viario publico dentro  de la manzana, que facilite el objetivo.

Siete años después de aquella reflexión de los redactores del PGOU parece que para los gestores de R-21 ha llegado el momento de esa gran actuación aunque en nada relacionada con la I+D+i. Al parecer, un grupo económico propone situar en esa  parcela, de casi 4 Ha, un centro comercial con una superficie edificada de 1,8 Ha, con un 15% dedicado a I+D como ya recogía el art. 3.27 de Plan parcial del sector aprobado en 2005. Este grupo parece ser el mismo que en 2009 ya había conseguido el cambio de usos en una zona industrial colindante a R-21, para un parque comercial, que no pudo desarrollarse dado los altos costes de la urbanización, (véase nota de prensa de la época [2],[3]).

Para cumplir los deseos de este grupo económico R-21 solicita y obtiene de la Gerencia de urbanismo, el cambio de usos recogido en el artículo 12.4 bis, del PGOU modificado, que describe los usos que deberán aparecer en un Parque tecnológico.[4] Pues bien, con la innovación se trata de introducir entre los usos de R-21 la actividad terciaria de una gran superficie comercial.

Algunos de los abajo firmantes  estuvimos en su día en contra de la modificación del parque para hospedaje, una modificación menor ya que aparecía entre los usos del parque tecnológico y lógicamente no podemos menos que ser contrarios a esta actuación que, como detallaremos a continuación, termina por enterrar lo que en su día fue un proyecto sobredimensionado de Parque tecnológico.

Adicionalmente, no podemos por menos que lamentar que sea un gobierno progresista el que lleve a cabo este proceso.

ARGUMENTOS Y CONSIDERACIONES GENERALES PARA LA ALEGACIÓN.

 

  1. Dado que la situación económica del Parque es crítica, consideramos sería más adecuado abrir un proceso de replanteamiento global del proyecto de R-21 antes que abrir un proceso especulativo cambiando el uso de una parcela de 4 Ha del Parque favoreciendo a grupos económicos concretos.  R-21 mantiene deudas con varias administraciones por valor de 25 millones de euros (aunque hay quien opina que se llevan enterrados en R-21 más de 40 millones de euros), según las  declaraciones del promotor de la idea del centro comercial Rabanales plaza.[5]La venta de esta parcela con objeto de construir un centro comercial, significaría una entrada de 2 millones euros (0,6 ya entregados) que, en ningún caso, solucionaría el problema financiero del proyecto R-21.
  1. Además de no solucionar el problema económico, un proyecto como el del centro comercial determinaría, por su dimensión, el futuro de R-21, ya que liga al Parque al éxito o fracaso en una actividad que nada tiene que ver con los fines para los que fue creado. En este caso, se trataría de realizar un negocio que, si logra salir adelante, sería debido a que previamente se han realizado inversiones públicas que ahora revierten a manos privadas en nada relacionadas con la innovación, la ciencia y de una economía productiva.
  1. No hay un análisis serio de la necesidad de un Centro comercial de 1,8 Ha, especialmente cuando estas estructuras pasan por un momento de crisis y replanteamiento en las grandes ciudades, y más aun en ciudades de la dimensión de Córdoba.

Valga una breve reflexión sobre el tema: En la época actual, a causa del incremento del desempleo, de la menor renta disponible de las familias, o bien por la incertidumbre generalizada, los españoles destinamos una menor parte de nuestra renta al ocio. Este cambio de tendencia en el patrón de consumo de los españoles, ya ha hecho mella sobre las grandes superficies en general y los centros comerciales en particular.

Aunque pueden encontrarse noticias de la necesidad de nuevos centros comerciales, como los empleados por el grupo promotor, estas responden a grupos económicos interesados en la especulación de estos terrenos más que al proceso comercial en sí y no tienen en cuenta los aspectos de la crisis de fuentes de energía, los aspectos del cambio climático y las nuevas tendencias de compras por internet. Como muestra de ello tenemos los siguientes artículos donde se trata de la decadencia de los centros comerciales en USA cuna de los mismos. (ver: http://www.elmundo.es/economia/ahorro-y-consumo/2017/05/03/5903772b468aeb8c7d8b467d.html. http://horajaen.com/opinion-centros-comerciales-en-jaen-nos-venden-el-pasado-como-la-panacea-del-futuro/)

  1. Este proyecto condicionaría además el desarrollo del sector comercial de la ciudad. En diversos foros se ha apostado por un comercio de proximidad, energéticamente sostenible. Los planes de movilidad incluidos en la modificación propuesta vienen a confirmar que será el automóvil la forma predominante de acceso, por mucho que se intente vender el transporte público (tren y autobús) y la bicicleta. Hay ejemplos en ciudades próximas de centros comerciales creados a finales del pasado siglo, que son modelos de una movilidad energéticamente insostenible, (véase en Málaga, Plaza Mayor).

Por ello se hace necesario que se cumpla el punto 2 del artículo 12.4.6 del PGOU que dice:

  1. Durante el período de información pública del plan especial se dará audiencia al expediente y se oirá a las organizaciones más representativas de los comerciantes, consumidores y sindicatos de trabajadores, así como a la Cámara Oficial de Comercio e Industria.
  1. Utiliza la mejor zona del Parque, por su visibilidad, en un negocio ajeno a los objetivos del mismo, abriendo un proceso especulativo. Esta zona debería destinarse a  alguna actuación directamente relacionada con las actividades de un Parque tecnológico pero no a una zona comercial. Si no existieran  empresas interesadas, se podría, por ejemplo, levantar un edificio que acerque la innovación a la ciudadanía y sus problemas, haciendo de sus necesidades e ideas el objeto del trabajo de innovación y estudio científico de los investigadores de la universidad.
  1. Las empresas que están detrás del diseño del proyecto centro comercial, no ofrecen la garantía necesaria, ni tienen experiencia en la acometida de centros comerciales, como muestra el fracaso que ya han cosechado en anteriores propuestas. Estos promotores aprovechan la inversión de fondos públicos para acometer un proyecto que, sin contar con esa inversión, ya ha mostrado su inviabilidad.
  1. Desde la perspectiva de la Universidad de Córdoba en concreto sería difícilmente justificable ligar ahora los fondos públicos invertidos en forma de capital y terrenos, que se justificaron en su momento por ser un proyecto de I+D+i, a un proyecto como el de un centro comercial que, si se hubiera acometido en sus inicios, hubiera sido considerado fuera de la legalidad, ya que favorecía la especulación con unos terrenos públicos de uso docente.
  1. La quiebra de la empresa privada PRASA, la principal promotora del proyecto R-21, es un dato negativo a tener en cuenta, dado que deja al sector público como único valedor del proyecto. Los bancos socios no parecen apostar por el proyecto, lo que nos hace temer que esta modificación solo sirva para retrasar la quiebra y generar beneficios para fondos especulativos relacionados con la compra/venta/alquiler de los terrenos. Parece que los promotores del centro comercial y algunos políticos muestran una escasa confianza en el proyecto original de “Parque Tecnológico” como fue entendido en su creación y apuestan por cualquier actividad lucrativa-especulativa como salida. [6]
  1. Las elevadas deudas que tiene el Proyecto de Parque Tecnológico necesitan ser saldadas mediante cambios en la gestión y, de no ser posible, con la vuelta de los terrenos sin uso a las actividades docentes e investigadoras originales y nunca en un proceso de huida hacia adelante que desvirtúe el plan original y nos lleve a un terreno que los sectores públicos no podrán controlar.
  1. Tras más de 16 años de andadura consideramos que es el momento de replantearse el proyecto de Rabanales 21. Cuando la sociedad española y el conjunto de las sociedades se enfrentan a problemas medio ambientales importantes, creemos que la ciudad, el Ayuntamiento, la Diputación y la Universidad deben abrir un proceso que permita transitar al proyecto R-21 hacia unas actividades sostenibles que mejoren a la ciudad y la alejen de proyectos especulativos como el que aquí se presenta.

ALEGACIÓN:

La innovación del PGOU que permitió el cambio de urbanizable no sectorizado a urbanizable sectorizado introdujo el concepto de “Parque Tecnológico” como uso global en nuestro PGOU. Según el artículo 12.4 bis de la normativa  del PGOU en dicho concepto se engloban multitud de usos pero NO el de una zona comercial (Gran superficie minorista), que ahora se pretende introducir.

La introducción de esta actividad significa dar al traste con el concepto introducido en nuestro PGOU para “Parque Tecnológico”, abriendo la posibilidad de cualquier otra actividad por caprichosa que nos pueda resultar, en unos terrenos originalmente públicos y que para salvar una mala gestión se ofrecen ahora a la especulación privada.

Puesto que las actuaciones mencionadas más arriba son contrarias a la planificación con la calificación urbanística que tienen en el Plan General de Ordenación Urbana vigente, es decir como PARQUE TECNOLÓGICO, solicitamos que esta modificación sea rechazada.

PROPONEMOS MANTENER LA CALIFICACIÓN DE SUELO INDUSTRIAL, manteniendo la clasificación y categoría urbanística vigente y citada anteriormente, así como que se potencien los usos relacionados con la investigación universitaria compatibles con las características y valores de los citados terrenos.

Debe entenderse, además, que los firmantes de esta alegación se oponen a la creación de suelo comercial fuera del suelo urbano y especialmente en terrenos que originariamente, antes de la creación de R-21, tenían usos docentes para la Universidad. La aprobación de esta modificación significaría que el traslado de gran parte de la Universidad a este campus, con el consiguiente esfuerzo económico realizado, perdería todo su sentido, sirviendo en última instancia a procesos especulativos alejados completamente de los objetivos que en su día se presentaron para privatizar unos terrenos públicos.

Unimos nuestra alegación a aquellas que desde otros sectores sociales de Córdoba sabemos se han presentado o se presentarán y que resumimos en el siguiente párrafo:

No se entiende esta actuación contraria a los valores que dice defender el gobierno municipal tales como la compra en el comercio vecinal. Gran número de grandes superficies comerciales se han establecido en Córdoba desde el año 2006. No se incorpora información coherente sobre la estructura comercial existente en su ámbito inmediato o mediato ni el análisis espacial de los establecimientos existentes. Solo el vehículo motorizado privado va a sustentar esta actuación.

Por todo ello pedimos el archivo de la Innovación.

Firmado.

(Por orden alfabético)

  • Juan Fernández Haeger. Catedrático jubilado. Universidad de Córdoba.
  • Diego Llanes Ruiz. Catedrático jubilado. Universidad de Córdoba. (*)
  • Gerardo Pedrós Pérez. Profesor Titular. Universidad Córdoba.

(*) Persona de contacto, si desea ser firmante contactar en diegollanes49@gmail.com

NOTAS.

[1]http://www.uco.es/jpdi/archivo/2005/050317_ABC_Rabanales21_Otra_perspectiva.pdf
[2]Urbanismo da el primer paso para facilitar la implantación del PARQUE COMERCIAL DE DUPROCOM en la zona de ampliación del POLIGONO DE LAS QUEMADAS (CORDOBA). El consejo rector aprobó el 19/01/09 una innovación del PLAN PARCIAL (I)-2, que permite agrupar cuatro manzanas en una y reconvertir el uso industrial de las mismas en comercial para que DUPROCOM pueda crear allí su parque de medianas superficies con distintas tiendas y espacios para ocio y servicios. La innovación está promovida por las SDADES. GESTION INMOBILIARIA LAS QUEMADAS Y VILOFIN y conlleva, además, variar la edificabilidad, alineaciones y rasantes e infraestructuras. (DIARIO CORDOBA – Publicada el 20/01/2009)
[3]Rabanales Plaza toma el relevo del proyecto que la empresa Duprocom intentó acometer en el plan parcial I-2 (ampliación sur de las Quemadas), con acceso directo a la Autovía de Andalucía. A la empresa se le echó la crisis económica encima y las obligaciones urbanísticas eran muchas. Para construir aquel centro comercial, de 36.000 metros cuadrados techo, era necesario invertir previamente 25 millones de euros en urbanización de suelos, lo que quedaba fuera de opciones realistas para cualquier empresa. La adquisición de la parcela de Rabanales 21, llamada con el nombre administrativo de IDR-4, elimina esos costes previos y supone un acceso directo al suelo, previa tramitación del cambio del Plan General de Ordenación Urbana
 (http://www.inmoley.com/NOTICIAS/1712345/2017-1-inmobiliario-urbanismo-vivienda/01-17-inmobiliario-030-23.html).
[4]PRIMERA. Modificación del Art. 12.1.9 del PGOU Córdoba 2001.
La presente Innovación modifica el Art. 12.1.9 del PGOU Córdoba 2001, incorporando el Uso Global Parque Tecnológico. A tal fin la redacción del citado precepto queda de la siguiente forma:
Art. 12.1.9. Clases de usos A los efectos del presente Plan General los usos se clasifican según su función en los siguientes grupos: 1. Las zonas podrán ser destinadas a los siguientes usos: 1.1. Residencial. a) Unifamiliar. b) Plurifamiliar. 1.2. Industrial. a) Primera Categoría: Industrias compatibles con la zonificación residencial. b) Segunda Categoría: Industrias que requieren zonificación industrial específica integrada en zonificación residencial. c) Tercera Categoría: Industrias que requieren zonificación industrial específica. d) Cuarta Categoría: Industrias incompatibles con el medio ambiente urbano. 1.3. Terciario. a) Hospedaje u hotelero. b) Comercio. c) Oficinas. d) Recreativo. e) Hostelería. 1.4. Parque Tecnológico.
Art.12.4 bis. Definición de Uso Global Parque Tecnológico.
Bajo la definición de Parque Tecnológico, se engloban los usos que a continuación se relacionan y describen: 1.- Actividades de manufacturas y terciario que supongan aplicación de nuevas tecnologías o innovación en la puesta en marcha de los equipos y/o procesos de trabajo. 2.- En general todo tipo de empresas relacionadas con la investigación y/o el desarrollo. 3.- Los que se incorporan al área tecnológica o los Departamentos de Investigación Universitaria. 4.- Institutos y Laboratorios Tecnológicos. 5.- Centros de Formación Profesional. 6.- Centros de Enseñanzas especializadas. 7.- Incubación de Empresas. 8.- Actividades industriales orientadas a la tecnología de la alimentación, agrícola, informática, ofimática, control de calidad, comunicaciones, diseño, electrónica, sin que la relación anterior pretenda ser exhaustiva ni suponga una delimitación Sectorial. 9.- Servicios generales y equipamientos terciarios complementarios de las actividades del Parque Tecnológico, tales como Restauración, Salones de Actos, Salas de Reuniones, Clubes de Empresarios, Centros de Empresas, club de Empleados, Centros Sanitarios o Asistenciales, Oficinas bancarias, de Aseguradoras, de Agencias de Viajes, de Mensajerías, Servicios de Correos, o similares. 10.-Establecimientos comerciales y culturales dedicados al suministro o servicio del Parque Tecnológico. 11.-Servicios hoteleros y hosteleros para personal destinado en el Parque o para aquellas personas que en un momento determinado deban acudir al Parque en forma temporal.
[5]https://www.youtube.com/watch?v=oqZ10Qxmrf8
[6]Fernando Villena Caballero, promotor  ha asegurado que ya explicaron al pleno (del Ayuntamiento de Córdoba) que, sin una actividad diversificada industrial y comercial, el parque “se iría al traste”.
http://cadenaser.com/emisora/2017/07/26/radio_cordoba/1501070423_248837.html.
Para Albás del grupo parlamentario andaluz de “Ciudadanos” “lo más importante en este momento es sacar a flote definitivamente a Rabanales 21” y ha destacado que en Ciudadanos entienden que “la única forma de hacerlo es vendiendo los solares, ya que el parque en sí se concibió sobredimensionado”. … “se tiene que comprometer con la ciudad y autorizar la venta de los terrenos, para que pueda haber un centro comercial o lo que se estime oportuno para generar economía y empleo” en la ciudad, lo cual es “algo necesario y urgente”.
http://www.lavanguardia.com/local/sevilla/20170705/423913518503/albas-cs-defiende-que-rabanales-21-tiene-que-ser-viable-por-sus-400-trabajadores-y-66-empresas.htm

 

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